裏話

サブリース (家賃保証)には深い闇がある!?

不動産投資を効率よく運用するために
  • サブリースをしなくても良い不動産を抑えろ!
  • 長期的なサブリース保証を謳ってくるサブリース会社に騙されるな!
  • サブリースも使い方次第で不動産投資の運用の仕方が変わってくる!

サブリースするなら不動産投資は辞めた方がいい

※1 当ブログは利益を保証するものではございません。
※2 下記の投稿は、投資雑記のために記載しています。

サブリースとは?

「サブリースとは何ぞや?」

不動産投資をしている人なら「家賃保証のことね!」と理解はできるでしょう。

つまり、サブリースとは、所有している物件の空室における家賃保証をサブリース業者がしてくれる制度です。

もっと分かりやすく砕いた言い方をすれば、不動産投資の最大のデメリットは空室といっても過言ではないので、その空室を保証するための制度がサブリース(家賃保証)なのです。

このサブリースは管理会社(サブリース会社)にもよりますが、ワンルームマンションの場合、家賃の10%を月々管理会社に収めることによって、空室になったとしても保証してくれます。

サブリース契約の仕組み

※イメージ図

一見、これだけ聞けば良さそうに思うのですが、

このサブリースは、何が問題なのでしょうか?

以下、問題点を箇条書きにてそれぞれ解答します。

  1. サブリースの契約期間(レオパレス&大東建託のサブリース事件)
  2. 管理会社からいきなり家賃減額の通知(スマートデイズ事件)
  3. サブリースのピンハネ問題
  4. 契約期間中のサブリース会社が倒産して持ち逃げ
  5. 大家さん判断でリフォームができない
  6. 大家さんが入居者を選ぶことができない
  7. 売却時にサブリースの解約ができないと物件の評価額が下がる

では一つ一つ見て聞きましょう!

サブリースの契約期間(レオパレス&大東建託のサブリース事件)

サブリースの契約期間の中で「30年家賃保証」や「35年家賃保証」と謳っていながらサブリース会社がオーナーに対して家賃保証ができなくなり、家賃の減額が余儀なくされたオーナーが不満に思うトラブルが、レオパレスや大東建託で相次いだ問題を覚えていますでしょうか?

オーナーの中には、「サブリース契約は大手企業に任せれば安心だ!」と思う概念を持つ人も多いと思いますが、大手企業だろうが中小企業だろうが、関係ないんですよね。

ですので、大手企業だから安心!」という概念は捨ててください。

今回、一括借り上げの問題視しているところは、長期間にわたるサブリース契約なんです。

まぁ私もオーナーの立場で不動産投資をすることを考えたら、空室が一番のリスクであり、不安に感じると思います。
別にローン自体は資産を買ってるので怖くはないですからね。(笑)
なので、その不安を払拭するためにサブリース会社が長期間にわたり、家賃保証を家賃変わらずにしてくれるなら魅力的で、オーナーが安心と思うのも納得します。

でも、、、「サブリースの長期保証をする!」、、、ここが罠なんです。

心置きなくハッキリ言いますが、不動産投資をするなら、不動産投資における空室リスクは、避けられないと思ってください。

このリスクを考慮せず、呑めない方は不動産投資をオススメしません。

そもそも、入居者の入居契約期間は2年として定めている不動産会社が多いので、2年に一回入居の更新日が来ます。
更新してくれる入居者もいれば、退去する方もいます。
退去してしまえば、必然的に空室になるので、空室が起こることを前提で不動産投資をした方が賢明なのです。

と言う上記の事柄、不動産投資をする際には、空室が出ても長期的なリスクにならないようにというより、自分自身が不満に思わないような計画を組み立てるのが一番得策であると考えています。(※投資はトータル得すればいいんです。)

そして、一括借り上げを提案するサブリース会社は、あまりいい会社ではないと私は判断しています。
下記の項目「いきなり家賃を減額された話」の通り、家賃を減額するケースが多く、オーナーの不満を買い、賃貸募集では、入居者付に困窮するからです。

私からしたら、オーナーはサブリース会社から「一時の安心」を買っているだけに過ぎないんです。

いきなり家賃を軽減される事件(スマートデイズ事件)

上記の「サブリースの契約期間」に加えて、付随してくる問題が「家賃の減額」です。

いくらサブリース会社が家賃を長期にわたり保証すると言っても、オーナー対して、物件購入当時から変わらない賃料で家賃保証ができる保証がありません。
このような問題点があることをサブリース会社は理解した上で、賃料の減額があることをオーナーに説明しない或いは説明不足であることがサブリースの問題ではないかということを考えています。

もしもサブリース会社が家賃の減額があることを理解していない、担当者が理解していないのであれば、ハッキリ言って会社も担当者もナンセンスです。

そもそもオーナーから見たら、あたかも、空室が起こってもサブリース会社が保証してくれることを前提に契約してますので、本当に空室が続き、サブリース会社が家賃を保証していくのであれば、サブリース会社は家賃を下げずにはいられません。
だって、家賃を下げずに空室が続くのであれば、サブリース会社は大赤字になりますから。
そうすると結果的に長期にわたる家賃保証をサブリース会社がするのは無理に等しいです。

無理というのは、長期間にわたり入居がつく物件かどうか保証する判断材料が著しく足らないと考えているからです。

そうなると、サブリースもオーナー主義ではなく、会社の利益主義に考えるのであれば、家賃は必然的に下げる訳です。

これがオーナーを安心させるサブリース契約で先行利益を取るサブリース会社の闇とも考えます。

サブリース会社が家賃をピンハネしている?

今回の記事では一番闇深いと言っても過言ではないかもしれません。

入居者が入居満了時に更新をするタイミングや新しい賃料での募集をする際に家賃の見直しがされることがあります。
その際に相場の賃料よりも安く入居者と契約していることにして、賃料をピンハネしている業者が存在していることを確認しています。

つまり、正常な賃料で入居者が付いているにも関わらず、オーナーには、「家賃を値下げした。」などと言い、通常よりも低い賃料をオーナーに収めているのです。
サブリース会社は不当に手数料を水増ししているということになります。

このような手数料の水増しをされているかどうかも気づかないオーナーがたくさんいます。
オーナーが気付くタイミングとしては、不動産を売却するタイミングで管理情報をサブリース会社から確認したり、別のサブリース会社に変更したりするタイミングです。

先ず、不当な水増し請求に遭わないためにも、相場の賃料をオーナー自ら把握することが大切です。
そして、サブリース会社も管理替え対策のために「管理委託契約書」または、「サブリース契約書」をオーナーに書類を渡していなかったりします。
サブリース契約の場合、転貸しのために書類を渡す義務がなかったりするので、サブリース会社に不当はないのですが、コピーをサブリース会社及び管理会社から取り寄せられるなら取り寄せた方がいいと思っています。

サブリース会社が家賃を持ち逃げした

入居者から振り込まれる予定の賃料を管理委託しているサブリース会社が倒産し、オーナーに入金するはずの入居者の賃料を持って社長が逃げた。という悪質な話です。

これは私の身近でも実際に起こったことがありまして、オーナーに振り込むはずの入居者の賃料をトンズラした不動産会社の社長がいます。
幸い、その会社と提携は結んでおらず、トラブルに巻き込まれることはなかったのですが、何人も知り合いがいたことから提携を結んでいた可能性すらありました。

結果として、弊社の顧客はトラブルには巻き込まれることはありませんでしたが、他の提携会社を見ていると、管理替えの手続きで大変そうな雰囲気であると同時に、オーナーからのクレームも鳴りやまないと愚痴を零されたこともあります。

このように一定数、顧客の利益を考えない会社や個人がいるのは明白です。

オーナー自らが良い会社や良い担当者かどうかを見極めることは難しいと思いますが、オーナー自らが信頼している方の紹介等で不動産を購入したり、管理を任せるのが得策と言えるかもしれません。
そして、日頃から担当者と連絡を取っていることが良いと思います。

オーナーなのにリフォームできない

オーナーが所有している不動産はオーナーの意向に関わらず、サブリース会社の指定の業者に修繕工事の依頼しなければいけないケースがあります。

複数の業者からの工事見積書が取れないために水増し請求されたりするケースも多く、無駄な出費を重ねてしまいがちです。

どうしてこのような状況になるかと言うと、サブリース契約では、サブリース会社が借主であるために借地借家法に有利な立場でもあります。
そのために修理しないと住めないといわれてしまえば、オーナーは修理しなくてはいけない状況になるために工事をサブリース会社に依頼せざる得ないのです。

また、1棟マンションの新築物件を建設する際、または新築マンションを購入する際、サブリース契約が必須となっているケースがあります。
特に新築物件を立てる際には、サブリース契約必須であれば、工事費を高く請求されるケースがあります。
理由としては、建設完了後に家賃保証していくので、工事費で先行利益を取りながら水増しができるからです。

将来的なリフォームのことを考えても、サブリース契約にすると工事費を割高な請求をされるケースがあります。

入居者は選ぶことができない

基本的に入居者の審査はサブリース会社に委託されるために、オーナーは入居者を選ぶ権利はありません。

入居者がいようがいまいが、オーナーに家賃保証するのがサブリース会社なので、基本的に入居が付けばいいと考えるのがサブリース会社です。

そのために反社会勢力の人や支払い能力に欠ける人などトラブルがありそうな入居者が住んでしまうリスクがあります。

売却時に物件の評価額が下がり正しい資産価値で売却できない

結論から言うと、不動産を売却しようと考えている人は、サブリース契約をしたままだと物件の評価額が下がり、高値で売ることができません。

その理由として不動産投資は、「収益還元法」で査定されることがほとんどです。
収益還元法とは、その物件が将来的にどれくらいの利益を生み出すかを卓上の利回りで計算しながら査定するので、賃料が低ければ、収益が必然と下がることから、物件の価値も低く査定されてしまいがちなのです。

もし、有されている不動産を高値で売りたいと思ったらサブリース契約は解除した方がいいので契約解除をオススメ致します。
そして、入居者が付いていることが好ましいです。

何より、ご自身の不動産を高値で売る方法を知らないオーナーは不動産買い取り業者に足元を見られることがあります。

買い取り業者も商売ですので、「安く買って高く売る」と言う商売の原理原則からしたら否定はしないのですが、オーナー自身が得をするようにオーナー自身も不動産を理解しなければいけませんね。

結局な話、サブリースはしない方がいいの?

私自身、サブリースは反対派でありますが、全面的に悪いと思っているわけではありません。

サブリース会社も良い会社はあります。
ただ、入居者が付く物件であれば、基本的に家賃保証をサブリース会社に委託するのは手数料の観点から見ても、もったいないということです。

中には、サブリースをうまく活用しているオーナーもいますが、サブリース契約をする際にはしっかりと契約書を読み、内容を把握して契約をしましょう。

そして、サブリースの契約解除をする際には契約解除を渋る業者もありますので、売却を理由に解除を試みたり、サブリース契約書を取得したりして、自身の不動産を効率よく運用する選択を広げて欲しいと思います。