不動産投資初心者

不動産投資っておいしいの?

不動産投資っておいしいの?
  • 不動産投資の種類は大きく分けて4つの種類があるから特徴を知ろう。
  • 結局な話、不動産投資はした方がいいの?
  • リスクを取るなら期待値を追え!

不動産投資にも種類がある?

※1 当ブログは利益を保証するものではございません。
※2 下記の投稿は、投資雑記のために記載しています。

不動産投資の種類

不動産投資と言っても大きく分けて4つの手段があります。

  1. ワンルームマンションの投資
  2. 一棟マンションの投資
  3. シェアハウスの投資
  4. 収益ビルの投資

同じ不動産投資でも運用に違いがあるので、目的に応じた投資をしていくべきです。

ワンルームマンションの投資

一般的に不動産投資というとマンション経営を思い浮かべると思うのですが、多くはワンルームマンションのことを指します。

不動産投資初心者はワンルームマンションからスタートする人も多く、忙しい会社員に人気があります。
一昔前までは不動産投資ということ自体、ニッチで知らない人も多かったのですが、将来の収入保障(年金対策)や保険の機能面から税金還付に魅力を思って始められます。

因みに不動産投資で損した話を聞くのは、バブル崩壊時です
バブル期はワンルームマンションの値が1億円を超え、金利も8%の時代です。
値がどんどん上がり、不動産バブルで儲けた人も多くいるが、崩壊時には損した人も多くいるとと聞いています。
イメージが悪いのはバブル崩壊を経験した人です。

まぁ購入時期のタイミングで損得をした人は多いですね。

しかし、今時代はワンルームマンションの運用はバブル時と違います。
バブル時は土地転がしのキャピタルゲイン狙いに対して、現在では長期保有のインカム重視です。

一棟マンションの投資

ワンルームマンションとは違い、全ての部屋を所有しているイメージです。

ワンルームマンションは、空室にならなければ、稼働率100%ですが、一棟マンションの場合、全室埋まらないと稼働率100%になりません。
ただ、稼働率0%になることもほぼほぼないです。

ほぼほぼといったのは、見極めて購入できたらの話です。

不動産投資は、立地と住んでもらう賃貸人のリサーチが大事です。

特に一棟マンションの場合、一人暮らしの方を対象としているのか?
家族を対象にしているのか?でも異なります。

価格帯に関しては、ワンルームマンションより高いのが大きなネックとなりますが、それだけ収益率が高く、利回りも高い傾向にあります。
言い換えれば、資産価値も高いということです。

また、購入できる方も金融機関と自己資金によりますが、年収1000万円以上ないと購入するのは厳しいです。(2020年1月現在)

※2016年頃は、年収700万円以上あれば、スルガ銀行が融資してくれた時期もありました。
今現在は、不正融資問題が不動産会社と金融機関の癒着問題により融資してくれません。

シェアハウスの投資

シェアハウスの投資といえば、「かぼちゃの馬車」が有名ではないでしょうか?

もうね、シェアハウスは、基本お勧めしません。

これは、私のリアルなお客様の話ですが、シェアハウスに投資しようか迷っていたお客様がいました。
どうやら、営業の電話がかかってきたそうです。

当時、お客様は、利回り重視でシェアハウスの魅力に揺らいでいました。
確かにシェアハウスは、不動産投資の中でも圧倒的な利回りを誇っています。(笑)

当時は、「やるのは自由で止める権利はないが、辞めた方がいい」と控えめながらもハッキリ言っていました。

当時お客様に話していた内容を一部抜粋します。

「シェアハウスをボロクソに言うつもりはありませんが、木造建築物で何人も住んでいたら、建物はボロボロになり、資産価値も落ちるじゃないですか?
いくら利回りが高いと言ってもあくまでも目先の利益!!!
長期的に所有する不動産に関しては、補修にお金を使う金額を減らす方が良いのに対し、シェアハウスは長期的保有の投資に対してお金がかかるので私は意に反しています。」と伝えました。

もちろん、全部が全部悪いわけではありません。

ただ、賃貸人の住み方で大きく変わってしまうという懸念は否めないです。

※かぼちゃの馬車に関する不正問題もあり、イメージは最悪ですが。

収益ビルの投資

不動産投資の中でも最もハードルが高い分野です。

収益ビルと主に企業に事務所を貸し出していたり、飲食店が入っていたりします。
建物老朽化の加速は否めないですが、立地によりますが、収益率は非常に高いです。

購入するとしても個人で購入することはほぼ不可能であり、考える必要がないと思います。
主に企業が節税や資産運用のために保有していることが多いです。

結局な話、不動産投資はした方がいいの?

立地や条件、誰からどのようにいつ買うかは別問題ですが、不動産投資はした方がいいです。

不動産とは不労所得の王道でもあります!

短期的に稼ぎたい人には向いてないかもしれませんが、将来的な収入源の確保や貯蓄感覚でしたいと思う人は現金保有だけではなく、不動産投資の検討はするべきです。

不動産投資の良いところは、自分の信用で銀行から借入をして、賃貸人からの家賃収入で銀行返済しながら大きな保障(団体信用生命保険)がついていて、なお、自分の税金までを節税させてしまうところです。

現金貯蓄だけでは二束三文の利回りしかない故に、これからの時代、貰えるか分からない年金問題に直面する中で、働けなくなってから考えるのでは遅いんです。

まー行動しない人やリスクを取りたくない人には、響かないかもしれませんが。

ただ、リスクを取らなくても結局、国に頼れなければ、リスクじゃないですか?
行動できなくなってから気づくのは遅いことをその場面に直面しないと人間は気付けないものです。

なので、何をするにしてもリスクと期待値を追うことを考えて、行動しなければいけない時代であると私は思っています。